Kriterienkatalog für Nachhaltigkeit im FM
DER ANHANG A LEGT SPEZIFISCHE ZIELE FÜR DIE BEREICHE ENERGIE, WASSER, ABFALL UND CO2-EMISSIONEN FEST UND ERLÄUTERT GEEIGNETE MASSNAHMEN ZUR VERBESSERUNG DER NACHHALTIGKEIT IN DIESEN BEREICHEN
Anhang A stellt zudem nützliche Instrumente und Checklisten bereit, die Unternehmen bei der Umsetzung einer nachhaltigen FM-Strategie unterstützen können. Durch die Anwendung der in Anhang A festgelegten Prinzipien und Maßnahmen können Unternehmen ihre Nachhaltigkeitsziele erreichen und gleichzeitig ihre Wettbewerbsfähigkeit und Widerstandsfähigkeit stärken.
Nachhaltigkeitsmanagement-Strategien
| Kriterium | ||
|---|---|---|
| Energiemanagement | Ziel | Die Nutzung und Bewirtschaftung von Gebäuden verantwortet einen wesentlichen Teil der Energieverbräuche und Treibhausgasemissionen in Deutschland und Europa. Zielsetzung des Kriteriums ist daher eine Reduzierung des Energieverbrauchs durch den Betrieb eines Gebäudes unter Gewährleistung erforderlicher Nutzungsbedingungen bzw. bei einem definierten Niveau der Nutzungsqualität. |
| Aspekt | Das Kriterium bewertet (organisatorische) Voraussetzungen für eine möglichst exakte Bestimmung und Analyse des Ist-Zustands der Energieverbräuche, das heißt die Vorgehensweise zur Erfassung (Monitoring) sowie Aus- und Bewertung (Reporting) von Energieverbräuchen sowie den Umgang mit möglichen Optimierungspotentialen (Energiecontrolling). | |
| Wassermanagement | Ziel | Trinkwasser ist eine elementare Naturresource, deren Nutzung bzw. Gebrauch effizient und sparsam erfolgen muss, um den Wasserhaushalt unseres Umweltraums dauerhaft zu erhalten. Allerdings sind einer immer weiter fortschreitenden Reduzierung des (Trink-)Wassergebrauchs bei der Nutzung und Bewirtschaftung von Gebäuden unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten durchaus auch Grenzen gesetzt. Denn zu starke Verringerungen des Wassergebrauchs und damit des Wasserdurchflusses führen bei den vorhandenen Leitungsnetzen zu längeren Stagnationszeiten und sinkenden Fließgeschwindigkeiten und zu einer Begünstigung von Korrosions-, Verkeimungs- und Auslaugungsprozessen. Außerdem kann in den Abwasserleitungen durch eine zu geringe Durchspülung ein erhöhter Wartungs- und Instandsetzungbedarf ausgelöst werden. Insgesamt kann sich eine extreme Minimierung des Wassergebrauchs aufgrund der (historischen) Dimensionierung der Ver- und Entsorgungsnetze gesundheitlich, ökonomisch und ökologisch negativ auswirken. |
| Aspekt | Das Kriterium bewertet, ob im Rahmen des Gebäudebetriebs der tatsächliche Wassergebrauch ermittelt wird. | |
| Entsorgungsmanagement | Ziel | Zu den Nachhaltigkeitsrelevanten Material- und Stoffflüssen eines Gebäudes zählen auch durch die Nutzung und Bewirtschaftung verursachte Abfälle. Durch eine Reduzierung von Abfallmengen einerseits und eine Verbesserung der Abfallverwertung und Entsorgung (als Wert- oder Sekundärrohstoffe) andererseits kann sowohl dem Nachhaltigkeitsziel Schutz des Ökosystems als auch dem Nachhaltigkeitsziel Schutz natürlicher Ressourcen entsprochen werden. |
| Aspekt | In die Bewertung des Kriteriums werden alle nutzer- und nutzungsbedingten Abfallströme eines Gebäudes einbezogen, die im Zuge der Erbringung von Facility Services bzw. durch die Nutzer der Facility (außerhalb eines evtl. Primärprozesses, der relevante Mengen an Abfall produziert) verursacht werden. | |
| Havariemanagement | Ziel | Je nach Gebäudetypologie und Nutzungsart können sowohl Primär- als auch Sekundärprozesse der Nutzungs- und Betriebsphase eines Gebäudes Einsatz und Verwendung von Materialen und Produkten erfordern, die Gemäß der deutschen Gefahrstoffverordnung. (GefStoffV) als Gefahrstoffe zu klassifizieren sind. Diese können je nach Art des Gefahrstoffs im Fall von Havarien als Sammelbegriff für Unfälle, Schadensfälle und Störungen ein erhebliches Gefährdungspotential für Mensch und Umwelt darstellen. |
| Aspekt | Das Kriterium bewertet, ob im Rahmen der Nutzungs- und Betriebsphase ein objektspezifisches Havariemanagement implementiert ist, dessen Betrieb und Effektivität kontrolliert und dabei ggf. identifizierte Defizite in Form einer kontinuierlichen Verbesserung behoben werden. Unabhängig von Gebäudetypologie und Nutzungsart bestehen diverse prinzipielle Havariesituationen, z.B.: • Ausfall weiterer Komponenten der TGA • Ausfall von IT-/EDV-Systemen • Brandfall, Erdbeben, Überschwemmungen • Havarien mit Gefahrstoffen. | |
| Nutzungskostenmanagement | Ziel | Die ökonomische Qualität von Gebäuden wird im Wesentlichen von ihren Lebenszykluskosten (respektive den zugehörigen Erträgen) bestimmt. Für den Gebäudebetrieb sind die Kosten im Laufe der Nutzungs- und Bewirtschaftungsphase von Bedeutung (Nutzungskosten). Um hier einen Abgleich mit Benchmarks (intern und/oder extern) vornehmen und mögliche Potentiale der Kostenoptimierung erschließen zu können (Kostencontrolling), ist eine möglichst exakte Kenntnis der tatsächlichen Ist-Kosten des Gebäudebetriebs unerlässlich.Die Zielsetzung geht dabei über eine reine Kostenreduzierungsstrategie hinaus, da entsprechende Maßnahmen und Veränderungen stets der Randbedingung einer angemessenen Nutzbarkeit und Qualität der Nutzung unterworfen sind. Zu beachten ist auch, dass die entsprechenden Kosten maßgeblich bereits durch die Konzeptions- und Planungsphase eines Gebäudes beeinflusst werden, wodurch die Möglichkeiten der Einflussnahme im Rahmen der Betriebsphase eingeschränkt werden können. |
| Aspekt | Basis eines Nutzungskostencontrollings ist die Kenntnis bzw. Feststellung des Ist-Zustands der Nutzungskosten. Auf Basis dieser Nutzungskostenermittlung können in einem zweiten Schritt ein Abgleich mit internen und ggf. externen Benchmarks und erforderlichenfalls steuernde Eingriffe, d.h. Maßnahmen zur Optimierung der Nutzungskosten abgeleitet werden. Qualitätsbestimmende Merkmale des Nutzungskostencontrollings sind daher: • Methodik des Benchmarking • Methodik zur Identifikation von Optimierungsmaßnahmen | |
| Nutzerzufriedenheitsmanagement | Ziel | Eine hohe Zufriedenheit der Gebäudenutzer wirkt sich positiv auf deren Leistungsfähigkeit aus und ist weiterhin entscheidend für die Akzeptanz des Gebäudes bei den Nutzern. Außerdem repräsentiert eine hohe Nutzerzufriedenheit die Qualität eines Gebäudes und seines Betriebs. |
| Aspekt | Bewertet wird, ob durch den Gebäudebetrieb ein hohes Komfortniveau der Nutzer gewährleistet wird. Dazu muss erstens der Grad der Zufriedenheit der Nutzer in ihrer jeweiligen, subjektiven Wahrnehmung ermittelt werden. Hierfür ist eine regelmäßige Nutzerzufriedenheitsanalyse in Gestalt einer Nutzerbefragung eine adäquate Methode. Auf Basis der Ergebnisse können zweitens Defizite des Gebäudes und seines Betriebs in der Wahrnehmung der Nutzer identifiziert und erforderlichenfalls geeignete Verbesserungsmaßnahmen initiiert werden. | |
| Stör- und Beschwerdemanagement | Ziel | Aus dem Eigentum an baulich-technischen Anlagen und Ein-richtungen und insbesondere deren Nutzung und Betrieb er-wachsen umfangreiche öffentlich-rechtliche und zivilrechtliche Pflichten. Die daraus resultierenden Aufgaben übernimmt das FM. Daraus erwachsen auch Haftungsrisiken, die der Erbringer von Facility Services managen und durch die Erbringung rechtskonformer Dienstleistungen weitestgehend reduzieren muss.. |
| Aspekt | Bewertet wird, ob durch einen entsprechenden Standard die Rechtskonformität der objektspezifischen Dienstleistungen gewährleistet wird. Dazu zählt ein prozessgenaues Wissen zu den objekt- bzw. vertragsspezifischen Rechtsvorschriften (örtlicher sowie sachlicher Geltungsbereich), eine demgemäße Durchführung und Umsetzung der Facility Services (z.B. an-weisende Dokumente, nachweisende Dokumente, Qualifikation, etc.) sowie die Kontrolle der Einhaltung relevanter Rechts-vorschriften und im Bedarfsfall die Ableitung von Anpassungsmaßnahmen. | |
| Raumluft- und Trinkwasserqualität | Ziel | Die Gesundheit der Gebäudenutzer ist zentrale Voraussetzung für deren Leistungsfähigkeit und ferner auch entscheidend für die Akzeptanz eines Gebäudes bei seinen Nutzern. Ein guter Gesundheitsschutz repräsentiert außerdem allgemein eine hohe Qualität eines Gebäudes und seiner Betriebs- und Nutzungsphase. |
| Aspekt | Bewertet wird, ob und inwieweit die Facility Services sowohl vorsorgende als auch nachsorgende Maßnahmen zur Sicher-stellung einer hohen Raumluft- und Trinkwasserqualität und eine Kontrolle der Einhaltung von Qualitätsstandards umfassen. Die Raumluftqualität, d.h. Aspekte mit Wirkung auf Komfort und Gesundheit der Nutzer ohne Verbindung zur thermischen Konditionierung eines Raums, kann gemäß Definition in DIN EN 13776 bzw. DIN EN 15251 zwar klassifiziert, aber nicht direkt gemessen werden und hängt zu einem erheblichen Teil insbesondere auch von der subjektiven Wahrnehmung durch die Nutzer ab. Nutzer stellen dabei im Wesentlichen zwei Anforderungen an die Raumluftqualität: • keine gefährlichen Schadstoffkonzentrationen (Grundvoraussetzung, notwendige Bedingung) • keine Empfindung der Raumluft als übelriechend oder ab-gestanden (hinreichende Bedingung) Entsprechend können folgende Beeinträchtigungen der Luftqualität bzw. Ursachen einer schlechten Lüftqualität vorliegen: • Nutzungsbedingte Luftverschmutzungen im Bereich der Außenanlagen • Gebäudebedingte Luftverschmutzungen durch Einrichtungsgegenstände, technische Geräte, bauliche Maßnahmen, Betriebsmittel und -stoffe der Reinigung und Instandhaltung • Nicht ausreichende Luftwechselraten • Mangelhafte Betriebssicherheit/Funktionssicherheit von raumlufttechnischen Anlagen • Mangelhafte Hygiene von raumlufttechnischen Anlagen inkl. Filtern etc. | |
| Gebäudesicherheitsmanagement | Ziel | Sicherheitsaspekte sowohl hinsichtlich des (subjektiven) Sicherheitsempfindens der Nutzer als auch bezüglich des (objektiven) Sicherheitsniveaus eines Gebäudes gehören zur soziokulturell-funktionalen Nachhaltigkeitsqualität. Denn ein ausgeprägtes (subjektives) Sicherheitsempfinden im Innen- und Außenbereich ist essentiell für eine hohe Nutzerakzeptanz eines Gebäudes und das (objektive) Sicherheitsniveau spielt für die Vermeidung von Schadensfällen und die Reduzierung des Schadensausmaßes bei Schadensfalleintritt eine entscheidende Rolle.durch das Facility Management. |
| Aspekt | In die Bewertung des Kriteriums einbezogen werden das Gebäude inkl. der umgebenden Außenraumflächen. Bewertet wird dabei, inwieweit durch technische Einrichtungen bzw. deren optimierten Betrieb sowie organisatorische Maßnahmen ein hohes Maß an subjektivem Sicherheitsempfinden der Nutzer und an objektiver Gebäudesicherheit gewährleistet wird. Technische Einrichtungen, die Sicherheitsempfinden und Gebäudesicherheit erhöhen können, sind: • Angemessene Be- und Ausleuchtung der Wegführungen im Außen- und Innenbereich • Videoüberwachung im Außenbereich • Notrufsysteme im Innen- und Außenbereich • Brandschutztechnische Anlagen Organisatorische Maßnahmen, die Sicherheitsempfinden und Gebäudesicherheit positiv beeinflussen, sind: • Spezifische Instandhaltungsstrategien und -pläne für sicherheitsrelevante technische Einrichtungen (z.B. zur Gewährleistung kurzer Reaktionszeiten bei möglichen Störungen) • Empfangsdienste und Zutrittskontrolle für das Gebäude durch entsprechend geschulte/qualifizierte Personen • Erreichbarkeit/ Ansprechbarkeit von Personen außerhalb der regulären Öffnungs-/ Betriebszeiten • Sicherstellung der Ausübung der Verkehrssicherungspflicht für das Gebäude inkl. Grundstück • Organisatorischer Brandschutz • Erste Hilfe. | |
| Arbeitssicherheitsmanagement | Ziel | Ein hohes Niveau der Arbeitssicherheit trägt neben den gebäudebedingten komfortbildenden Aspekten zur Sicherstellung der Gesundheit aller Personen bei, die sich im Rahmen von Primär- (Gebäudenutzer) und Sekundärprozessen (Ausführende von Facility Services) im oder außerhalb des Gebäudes aufhalten und bewegen. |
| Aspekt | Das Kriterium bewertet, ob im Rahmen der Nutzungs- und Betriebsphase ein Objektspezifisches Arbeitssicherheitsmanagementsystem implementiert ist. das ein Zielsystem und einen Maßnahmenplan für den Arbeits- und Gesundheitsschutz der Mitarbeiter umfasst und außerdem eine Umsetzungskontrolle und die Identifikation möglicher Verbesserungsmaßnahmen beinhaltet. Aus einer Maßnahmenperspektive tragen folgende Aspekte bzw. Qualitätsmerkmale zu einem hohen Niveau der Arbeitssicherheit bei: • normgerechte Gestaltung aller Arbeitsstätten • die Bestellung von Fachkräften für Arbeitssicherheit und von Sicherheitsbeauftragten • Durchführung von Unterweisungen und Sicherheitsbelehrungen Diese Qualitätsmerkmale werden im Folgenden als (Teil-) Indikatoren innerhalb der Bewertungsmethodik verwendet. | |
| Betriebsstrategie | Ziel | Ein unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten optimierter Gebäu-debetrieb bzw. die Erbringung entsprechender Facility Services erfolgt grundsätzlich unter den Rahmenbedingungen des genutzten bzw. bewirtschafteten Gebäudes. Eine objektspezi-fische, dokumentierte und kommunizierte Immobilienbetriebsstrategie (im Folgenden: Betriebsstrategie) bildet in diesem Zusammenhang ein methodisches Grundgerüst für einen nachhaltigkeitsoptimierten Gebäudebetrieb oder die Beauftra-gung und Erbringung von nachhaltigen Facility Services. |
| Aspekt | Es wird überprüft, ob durch die Definition einer Betriebsstrategie und die Ableitung eines Nachhaltigkeitskonzepts die stra-tegischen Voraussetzungen und Grundlagen für eine nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung eines Gebäudes geschaffen werden. Dazu bewertet das Kriterium erstens, welchen Umfang und Detaillierungsgrad die Betriebsstrategie eines zu nutzenden bzw. zu bewirtschaftenden Gebäudes aufweist und ob damit die Voraussetzungen für einen nachhaltigkeitsoptimierten Ge-bäudebetrieb oder die Beauftragung und Erbringung entspre-chender Facility Services geschaffen werden. Dies schließt im Idealfall die Benennung von Handlungszielen im Rahmen ei-nes Nachhaltigkeitskonzepts als Maßnahmenprogramm zur Überführung der Strategie auf die operative Ebene von Facility Services mit ein. Zweitens wird in die Bewertung einbezogen, ob Umsetzung und Kontinuität der Betriebsstrategie sichergestellt werden, sodass eine Anpassung der Prozesse des Gebäudebetriebs oder der Beauftragung und Erbringung von Facility Services an sich permanent ändernde Rahmenbedingungen (z.B. der Nut-zeranforderungen, technischen Gebäudeausrüstung) ermöglicht wird. | |
| Personal-Konzept, -Einsatz, | Ziel | Mittels einer transparenten Festlegung von Zuständigkeiten und Kompetenzen (Aufbauorganisation), der Formulierung und Einhaltung von Anforderungen an die Qualifikation von Mitar-beitern im Bereich der Facility Services sowie die Vermeidung hoher Fluktuationsraten vor allem in Schlüsselfunktionen der Aufbauorganisation werden die personellen Grundvorausset-zungen für einen systematischen und nachhaltigkeitsoptimier-ten Gebäudebetrieb geschaffen. |
| Aspekt | In die Bewertung des Kriteriums werden einbezogen • in welchem Umfang und mit welchem Detaillierungsgrad die Zuständigkeiten und Kompetenzen im Rahmen des Gebäudebetriebs geregelt werden (Aufbauorganisation) • Definition der Qualifikationsanforderungen an das ausführende Personal und Abgleich mit dem vorliegenden Qualifikationsniveau der ausführenden Personen • ob die objektspezifische Fluktuationsrate auf verschiedenen Ebenen der Aufbauorganisation ermittelt wird. | |
| Ablauforganisation/ Prozesse | Ziel | Mittels eines umfassenden objektspezifisch definierten Prozessmanagements inklusive eines integrierten kontinuierlichen Verbesserungsprozesses, dem Einsatz adäquater Facility Management-Tools sowie der Vereinbarung von Service Level werden die organisatorischen Grundvoraussetzungen für einen systematischen und nachhaltigkeitsoptimierten Gebäudebetrieb geschaffen. |
| Aspekt | In die Bewertung des Kriteriums werden einbezogen: • vollständige Definition aller Prozesse, insbesondere der einzelnen Nachhaltigskeits-Managementsysteme (z.B. Nr.1 Energiemanagement) • (system-) technische Umsetzung der definierten Prozesse (z.B. über Facility Management-Tools • Vereinbarung von Service Level für die Facility Services | |
| Dokumentation und Berichtswesen | Ziel | Eine vollständige und aktuelle Projekt- und Objektdokumentation ist die Grundvoraussetzung für einen systematischen und nachhaltigen Betrieb von Gebäuden und bildet die wesentliche Arbeitsgrundlage für das Facility Management bzw. die Erbringung von Facility Services. Im Kontext einer lebenszyklusbegleitenden Dokumentation sind einerseits Vollständigkeit und Aktualität der vorliegenden Projekt- und Objektdokumentation, andererseits deren kontinuierliche Anpassung an Veränderungen des Gebäudes und seiner Nutzung und Bewirtschaftung von zentraler Bedeutung. |
| Aspekte | Das Kriterium bewertet erstens die Aspekte Vollständigkeit und Aktualität der bestehenden Objektdokumentation und den Umgang mit Dokumentationslücken sowie die Schaffung von personellen und organisatorischen Voraussetzungen, um die Ob-jektdokumentation im Zeitverlauf kontinuierlich an Verände-rungen des Gebäudes und seiner Nutzung und Bewirtschaftung anzupassen und dies zu kontrollieren. Zweitens wird in die Bewertung des Kriteriums einbezogen, ob und inwiefern Vorgaben für ein zielführendes Berichtswesen (Kommunikation der Vertragsparteien/Beteiligten, Informati-onsaustausch) definiert sind. | |
| Beschaffung | Ziel | Nutzung und Bewirtschaftung von Gebäuden verursachen neben dem klassischen Medienverbrauch für Wärme, Strom und Wasser einen hohen Input-Strom an Materialien und Produkten. Mit verbindlichen Vorgaben für die Beschaffungspolitik einer gebäudebetreibenden Organisation kann auf den Einkauf und die Verwendung nachhaltiger Materialien und Produkte hingewirkt werden. |
| Aspekt | Für die Konzeption und Umsetzung einer nachhaltigen Beschaffungspolitik sind zwei Grundvoraussetzungen zu erfüllen. Zunächst ist zu ermitteln, welche Materialien und Produkte im Rahmen des Gebäudebetriebs ver- bzw. gebraucht werden. Basierend auf dieser Ermittlung des Ist-Zustands der Beschaffung können bisher ver-/gebrauchte konventionelle Materialien und Produkte durch nachhaltige Alternativ-Materialien/-Produkte ersetzt werden. In die Bewertung des Kriteriums werden grundsätzlich alle Materialien und Produkte einbezogen, die im Zuge der Erbringung der Facility Services ver-/ gebraucht werden. In diese auftragsbezogene Betrachtung werden dabei folgende Material- und Produktgruppen einbezogen: • Verbrauchsgüter • Gebrauchsgüter • Leistungen von Sub-/Nachunternehmen inkl. deren Ver-/Gebrauchsgütern. Komplettiert wird eine nachhaltige Beschaffungspolitik durch eine Integration der regionalen Wertschöpfung. | |
| Flächenmanagement | Ziel | Die Grundflächen eines Gebäudes stellen eine Ressource dar, deren Nutzung einer systematisierten Optimierung bedarf. Flächen sind so bereitzustellen, dass sie einem definierten Anforderungsprofil entsprechen und gleichzeitig ein bestehendes Kostenbudget eingehalten wird. . |
| Die Optimierung der bisherigen Flächennutzung umfasst (und - bewirtschaftung) folgende Teilleistungen: • Definition von Kriterien zur Bewertung der Flächennutzung • Analyse bisheriger Flächennutzung nach den aufgestellten Kriterien • Entwicklung von Lösungsansätzen und Konzepten zur Zielerreichung • Bewertung, Vergleich und Auswahl von Lösungsvarianten zur Optimierung der Flächennutzung (und - bewirtschaftung). Das Kriterium Flächenmanagement bewertet daher als Qualitätsmerkmale • Art und Umfang der Ist-Zustandsanalyse der Flächennutzung sowie • Vorgehen zur Identifikation von und Umgang mit Optimierungspotentialen. | ||
| Betreiben nach DIN 32736 | Ziel | Moderne Gebäude sind in einem zunehmenden Maße mit komplexen technischen Anlagen (Technische Gebäudeausrüs-tung, kurz: TGA) ausgerüstet, die eine bestimmungsgemäße Nutzung der Gebäude auf hohem Qualitätsniveau gewährleisten sollen (angenehmes thermisches und visuelles Raumklima, hohes brandschutztechnisches Sicherheitsniveau, moderne Kommunikationsinfrastruktur, etc.). Zur tatsächlichen Umsetzung der bestimmungsgemäßen Nut-zung und zudem vor allem unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten (z.B. Energieverbräuche, Nutzungskosten, Nutzerzufriedenheit, Werterhalt) ist es von besonderer Bedeutung, dass die technischen Anlagen optimal betrieben werden. Zielsetzung des Kriteriums ist demnach die Sicherstellung einer hohen Qualität der Prozesse des Betreibens im Sinne des Bedienens und Prüfens technischer Anlagen. |
| Aspekt | Das Kriterium betrachtet als Teilbereich des Technischen Gebäudemanagements folgende Teilleistungen des Betreibens gemäß DIN 32736: • Bedienen • Einhaltung von Betriebsvorschriften • Überwachen, Messen, Steuern, Regeln, Leiten • Optimieren • Beheben von Störungen • Wiederholungsprüfungen. Außerdem werden auch folgenden weitere Teilleistungen des Betreibens gemäß DIN 32736 einbezogen: • Übernehmen und Inbetriebnehmen •Außerbetriebnahme und Wiederinbetriebnahme • Ausmustern. | |
| Instandhaltung nach DIN 31051 | Ziel | Ein gutes Instandhaltungsmanagement schafft die Voraussetzungen für eine optimale Ausnutzung der Lebensdauer von Bauteilen und Anlagen, für eine Verbesserung der Betriebssicherheit und Anlagenverfügbarkeit und für eine Reduzierung von Störungen in Anlagen und Betriebsabläufen. Es trägt dadurch wesentlich auch zum Werterhalt und damit der ökonomischen Nachhaltigkeitsqualität der Nutzung und Bewirtschaftung von Gebäuden und des Gebäudes selbst bei. . |
| Aspekte | Der Themenkomplex Instandhaltung umfasst folgende Grundmaßnahmen (DIN 31051): • Wartung: Maßnahmen zur Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrats eines Bauteils/ einer Anlage • Inspektion: Maßnahmen zur Feststellung und Beurteilung des Ist-Zustands eine Bauteils/ einer Anlage • Instandsetzung: Maßnahmen zur Rückführung eines Bauteils/ einer Anlage in den funktionsfähigen Zustand • Verbesserung: Maßnahmen zur Steigerung der Funktionssicherheit. Je nach Art des Bauteils/der Anlage können unterschiedliche Zielsetzungen der Instandhaltung maßgeblich sein, die spezifische Instandhaltungsstrategien erfordern (strategische Ebene des Instandhaltungsmanagements). Diese Strategien können über Service Levels definiert werden. Je nach Instandhaltungsstrategie sind abgrenzbare Instandhaltungsarten einschlägig. Diese lassen sich wie folgt gliedern (DIN EN 13306): • Präventive Instandhaltung: Vorausbestimmte Instandhaltung, voraussagende Instandhaltung, zustandsbestimmte Instandhaltung • Korrektive Instandhaltung: Ausfallbedingte Instandhaltung, aufgeschobene Instandhaltung. Auf Basis dieser Instandhaltungsarten können die Instandhaltungsstrategien operationalisiert und in Instandhaltungspläne überführt und realisiert werden (operative Ebene des Instandhaltungsmanagements). In die Bewertung des Kriteriums wird daher einbezogen, ob • je nach Bauteil/Anlage oder Bauteil-/Anlagen-Gruppe eine optimierte Instandhaltungsstrategie implementiert wird • die je Bauteil/Anlage oder Bauteil-/Anlagen-Gruppe ausgewählte Strategie in einen Instandhaltungsplan überführt wird • eine Dokumentation und Umsetzungskontrolle der Instand-haltungsmaßnahmen erfolgt und • Probleme bei der Umsetzung und Durchführung der Instand-haltungsstrategien und -pläne behoben werden. | |
| TGM Projekte (Modernisierung | Sanierung | Umbau) | Ziel | Gemäß GEFMA-Richtlinie 100-1 umfasst die Gebäudelebenszyklusphase Betrieb und Nutzung als zeitliche Systemgrenze des GEFMA-Bewertungssystems Nachhaltigkeit im Facility Management auch Teil-Modernisierungen/-Sanierungen/-Umbauten, bei denen ein Gebäude grundsätzlich weiter in Betrieb verbleibt. Durch die bauliche und (anlagen-)technische Substanz eines Gebäudes werden wesentliche Voraussetzungen für die Erbringung von Facility Services festgelegt. Daher ist es im Sinne von nachhaltigkeitsoptimierten Facility Services zweckmäßig, erforderliche Teil-Umbau-/-Sanierungs-/-Modernisierungsmaßnahmen unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten zu planen und durchzuführen. |
| Aspekte | Das Kriterium bewertet, inwieweit bei Planung und Ausführung von Baumaßnahmen im Rahmen von Teil-Modernisierungen/-Sanierungen/-Umbauten bauliche Nachhaltigkeitsaspekte integriert worden sind. Zur Integration der Nachhaltigkeit in Planung und Ausführung von Baumaßnahmen existieren bereits etablierte Zertifizierungssysteme (z.B. BNB, DGNB), in denen relevante Nachhaltigkeitsaspekte in Form einer ganzheitlichen und planungsbasierten Methodik adressiert werden. Daher enthält dieses Kriterium zur Vermeidung von redundanten Bewertungsansätzen keine Detailinhalte auf Maßnahmenebene, sondern verweist in seiner Bewertungsmethodik auf die relevanten Nachhaltigkeitsaspekte. Eine Berücksichtigung der relevanten Nachhaltigkeitsaspekte bei baulichen Maßnahmen kann wahlweise erfolgen durch: • Integration der je nach baulicher Maßnahme einschlägigen Inhalte der genannten Zertifizierungssysteme (Verwendung der Kriterien der Zertifizierungssysteme als Planungsleitfaden) •Integration der exemplarischen Nachhaltigkeitsaspekte der - Beschaffung und Einsatz ökologischer Materialien /Bauprodukte /etc. (Ökobilanzielle Umweltwirkungen, VOC-Emissionen, Lösemittelfreiheit, Schwermetallfreiheit (Beschichtungen, Oberflächenbehandlungen), Verzicht auf Holzschutzmittel oder sonstige Biozide, Verzicht auf halogenierte oder teilhalogenierte Produkte) - Energieeffizienz von technischen Anlagen - Wassereffizienz von technischen Anlagen - Zertifizierte Produkte (z.B. Holz/Holzwerkstoffe) - Vermeidung von Produkten mit besonderem Gefahrenpotential im Brandfall - Beschaffung regionaler Produkte - Berücksichtigung des Lebenszykluskostenansatzes bei Wirtschaftlichkeitsberechnungen - Instandhaltungsfreundliche Materialien/Produkte - Langlebige Materialien/Produkte - Nutzerbeteiligung - Positive Auswirkungen auf Nutzerkomfort/-gesundheit (Akustischer Komfort, Visueller Komfort, Thermischer Komfort, Steuerungsmöglichkeiten relevanter TGA-Komponenten durch Nutzer, etc.) - Innenraumhygiene/Raumluftqualität - Abfalltrennung Bauphase - Lärmschutz - Staubschutz - Bodenschutz - integraler Planungsprozess - etc. | |
| Reinigung | Ziel | Ziel dieses Kriteriums sind die Sicherstellung einer möglichst verträglichen und schonenden Reinigung des Gebäudes im Bezug auf die Umwelt (lokal, global) und die Gesundheit/Hygieneanforderungen von Nutzern und Ausführenden der Reinigungstätigkeiten sowie der (Wert-)Erhalt der baulichen Substanz eines Gebäudes. |
| Aspekte | In die Bewertung einbezogen wird die Reinigung folgender Reinigungsobjekte: • Bodenflächen (z.B. je m² Mietfläche, m² Reinigungsfläche, m² BGF) • Oberflächen • Glasflächen außen und innen • Fassadenreinigung (inkl. Sonnenschutz) • Anlagen und Einrichtungen • Flächen in Tiefgaragen und sonstige Parkflächen Die Reinigung und Pflege von Gebäuden erfordert einen um-fangreichen Einsatz von Materialien und Geräten, die Wirkungen auf Umwelt und Gesundheit haben können. Nachhaltigkeitspotentiale bestehen sowohl in der Auswahl von Materialien und Geräten als auch in der optimalen Anwendung und Handhabung. Mit Blick auf die Zielsetzung des (Wert-)Erhalts der Bausubstanz, d.h. qualitativ hochwertiger Reinigungsdienstleistungen zählen zu den Nachhaltigkeitspotentialen ferner die von den Reinigungsunternehmen geforderten Qualitätsstandards sowie die Qualifizierung der Ausführenden der Reinigungsdienstleistungen sowie der Führungskräfte. Als Merkmale einer umwelt- und gesundheitsverträglichen, qualitativ hochwertigen Reinigung gelten: • Betriebsmittel (Reinigungsgeräte, Arbeitsausrüstung, etc.) und Betriebsstoffe (Reinigungs- und Pflegemittel) der Reinigung • Standardisierte Reinigungsabläufe (Technologien, Arbeitsanweisungen, Lagerung/ Umgang mit Reinigungsmitteln, Intervalle • Qualitätsstandards des/der Reinigungsunternehmen • Qualifizierung des Reinigungspersonals und der Führungskräfte • Qualitätskontrolle (zur Einhaltung der Vorgaben des Steckbriefs) und (erforderlichenfalls) kontinuierliche Qualitätsverbesserung | |
| Außenlagen inkl. Winterdienst | Ziel | Die Reinigung und Pflege der Außenraumflächen eines Gebäudes dient dem Erhalt ihrer Funktionsfähigkeit und Nutzbarkeit. Zielsetzung dieses Kriteriums ist es, die dafür erforderlichen FM-Dienstleistungen so zu gestalten, dass ein Schutz vor umwelt- und gesundheitsschädigenden Einflüssen (biologisch, chemisch, mechanisch, akustisch, etc.) und ein sparsamer Umgang mit Ressourcen (Energie/ Strom, Wasser, Reinigungs-/Pflegeprodukte, etc.) gewährleistet ist. |
| Aspekte | Einbezogen in die Bewertung werden die gesamten Außenraumflächen eines Gebäudes, dazu zählen die befestigten Flächen (Verkehrsflächen des Grundstücks wie Zuwege, Fuß- und Radwege) sowie Pflanz- und Saatflächen. | |
| Catering | Ziel | Die Nachhaltigkeitsrelevanz von Catering Leistungen ergibt sich einerseits aus dem Beitrag von Lebensmitteln einer Verpflegung zum Inputstrom an Materialien und Produkten im Zuge der Nutzung und Bewirtschaftung von Gebäuden (siehe dazu auch Kriterium Nr. 16 Beschaffung). Durch die Beschaffung nachhaltiger Lebensmittel können Belastungen für Umwelt (z.B. Vermeidung von Pestizid-Einsatz) und Gesellschaft (z.B. Produkte aus Fairem Handel) reduziert werden. Andererseits kann die Bereitstellung von Verpflegung auch einen Einfluss auf die Gesundheit und insbesondere die Zufriedenheit der Gebäudenutzer entfalten. |
| Aspekt | Die Bereitstellung von Verpflegung erfordert eine umfangreiche Verwendung von Nahrungs- und Lebensmitteln, die insbesondere bei der Produktion erhebliche Wirkungen auf Umwelt und Gesundheit haben können. Weiterhin ist der Einsatz der Nahrungs- und Lebensmittel bzw. deren Komposition in Speiseplänen und Menüs entscheidend für Gesundheit und Zufriedenheit der zu verpflegenden Gebäudenutzer. Als Qualitätsmerkmale eines nachhaltigen Caterings gelten: • Beschaffung und Verwendung nachhaltiger Nahrungs- und Lebensmittel • Bedarfsgerechte und nutzungsspezifische Speisepläne und Menüs • Qualitätskontrolle und (erforderlichenfalls) kontinuierliche Qualitätsverbesserung. | |
| Security | Ziel | Zielsetzung des Kriteriums ist die Reduzierung des Risikos (Eintrittswahrscheinlichkeit, Schadenshöhe) von Schadensfäl-len an einem Gebäude aufgrund von böswilligen Angriffen sowie die Schadensbekämpfung/-eindämmung durch objekt-spezifisch optimierte Security-Dienstleistungen. |
| Aspekt | Das Kriterium Security betrachtet gemäß Zielsetzung das Risiko für Schadensfälle, die durch böswillige Angriffe hervorgerufen werden, sowie die Bekämpfung und Eindämmung des Schadensausmaßes im Fall des Eintritts eines Schadensereignisses. Zum Leistungsspektrum Security gehören u. a. Objektschutz, Revierdienste, Alarmaufschaltung oder Personenschutz. Je nach Art und Größe eines Gebäudes sowie in Abhängigkeit der Gebäudenutzung und -nutzer können unterschiedliche objektspezifisch angepasste und zusammengestellte Security-Dienstleistungen erforderlich sein. Basis optimierter Security-Dienstleistungen muss demnach die Analyse eines Gebäudes sowie seiner Nutzung und Nutzer hinsichtlich der angezeigten Gefährdungs- und Bedrohungspotentiale sein. Darauf aufbauend ist ein entsprechendes Konzept für Security-Dienstleistungen dann über konkrete Maßnahmen und Dienstleistungen zu operationalisieren. In die Bewertung des Kriteriums wird daher einbezogen, ob • objektspezifisch ein Konzept für erforderliche Security-Dienstleistungen erstellt wird bzw. vorliegt • das Konzept für Security-Dienstleistungen in konkrete Maßnahmen im Rahmen des Gebäudebetriebs überführt wird • eine Dokumentation und Umsetzungskontrolle dieser Maßnahmen erfolgt und • Defizite des Konzepts für Security-Dienstleistungen und/oder bei der Umsetzung von Maßnahmen behoben werden. |